메트로 애틀랜타 지역에 집구입하시려는 바이어분들 가이드 입니다. 2019년 가을 겨울 마켓에서 2020년초 봄이 오기전까지 구입을 마치고자 하시는 분들은 이제 온라인상으로만 집들을 눌러서 보시지 말고 실제 집들을 많이 방문해 보셔야 하겠습니다.


1. 집보러 다니시기 전에 충분히 먼저 온라인으로 지역들 정보를 비교해보시면 좋습니다. 단 무료 온라인 사이트들의 정보는 

그 사이트들이 갖고 있는 시스템이나 이해관계와 관련이 있어 100% 정확하지는 못하니 참고로만 보시고, 

나중에 바이어 본인의 에이젼트를 통해 정보가 맞는것인지 재확인하셔야 합니다.


예로) 질로우나 옥션닷컴에 나와있는 집들의 상당수는 실제 매물이 아닌데도 매물로 나타납니다. 집사이즈나 판매 히스토리

들도 맞지 않는 경우가 많습니다..


 - 온라인으로 미리 정보들을 보시면

스와니에 오래 사셨던 분이라해도 12년전 집구입하실때와 지금의 매물내용, 계약서 진행방법, 더 인기있는 단지와 지역등이

바뀌어져 있으니, 현재의 마켓에 대한 이해도를 키우는데 좋습니다.


- 타주에서 며칠 방문하시어 구입하시는경우는 아무래도 집을 실제적으로 보러다니는 날짜가 많을수가 없으니 지역비교를 

미리 온라인으로 하시면 좋습니다.


-한국에서 며칠 방문하시어 구입하시는 경우는 온라인 매물들 정보를 미리 공부하시는것도 좋지만, 메트로 애틀랜타 지도

어떤 공원과 어떤 학군, 어떤 레스토랑들이나 시설들이 어느지역에 있는지등 가족에 라이프스타일에 맞을 지역이

어디인지등에 대한 포괄적인 정보들을 인터넷을 통해 가늠해보시는것이 더 도움이 될것입니다.

그리고, 

한국의 부동산 시스템과는 다르게 집리스팅을 가지고 있는 에이젼트만 그집을 파는것이 아니여요... 그러니, 마음에 드는 지역에 

나와있는 매물리스팅을 보유한 에이젼트에게 연락하시는 것보다 자신의 이득을 보호하는 바이어의 에이젼트를 

먼저 구하시어 에이젼트를 통해 연락하시면 좋습니다.

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2.  집구입을 도와줄 에이젼트를 선정해 봅니다.

구입하시려는 지역에서 활발히 활동하고 있는 에이젼트들 중에서 몇사람을 만나보시고 가장 맞는 에이젼트로 선정하시면

좋습니다.

실적위주로 일을 하거나 처음 부동산일을 시작한 경우의 에이젼트들 이라면

실적을 빨리 많이 내고 싶은 압박이 있을수 밖에 없습니다.  그런 에이젼트들을 피하시면 좋고, 주변의 평가또는 인터뷰시

느낌을 믿으시고 정하시면 되겠습니다.


어떤 에이젼트가 잘하고 좋은지는 지인의소개를 받아 만난 에이젼트라 해도, 구입을 다 마치기 전까지는

 협상이며 세세한 절차를 어떻게 처리해주는지  알수가 없는것이 사실입니다. 

하지만 인터뷰를 해보실때 그 에이젼트의 됨됨이나 실력등을 어느정도는 가늠하실수 있을것입니다.

마음이 원하는 에이젼트을 선택하신다면 그 에이젼트가 잘 보좌해 드릴것입니다.


3. 2019 년 새집들 동향은 30만불대의 타운홈이 많이 지어진다는 것입니다. 40만불대 싱글홈들이라면 거라지가 집뒤쪽에

위치한 집들이 많습니다. 50만불-80만불대까지 커다란 크기의 집들이 지하층이 없게 분양되는 경우도 많습니다.

리세일 홈의 경우는 과거 2007-2012 년 투자홈으로 팔렸던 집들이 렌탈홈으로 사용되다가 레노베이션되어 마켓에 나온경우가

늘어있습니다. 좋은 학군의 년도가 오래된 리세일 홈 수가 단지에 따라서는 예년에 비해 30%이상 더 매물로 나와있기도 합니다.


빌더들이 땅값의 상승에 따라 타운홈을 많이 분양하자, 타운홈에 대한 전체적인 선입견이 호감으로 바뀌고 있는 추세이긴

하지만 여전히 시간이 지남에 따라 싱글홈에 비해 appreciation rate 이 낮다는 것을 인식하시고 구입하시어야겠습니다.


4. 마켓의 집들의 가격이 맞게 선정된것들인지 Low ball offer를 하고 싶다면 언제가 좋은지등을 상의합니다.

마음에 드는 집을 찾아 오퍼를 하고자 하실때, 그 단지와 주변 같은 학군의 집들중 오퍼하시려는 집과 사이즈와 특색이 비슷한

집들을 위주로 비교하시어 그 집의 가격이 적정이 선정된것인지 파악하시면 좋습니다.


-마음에 드는 집이 조금은 비싸게 마켓에 나왔다해도 만일 그집이 가진 특색이 주변 어느 집에서도 발견할수 없는 비교불가의 좋은점을

가졌다면 받아들이시고, 많은 가격 협상을 기대하실수 없으실 것입니다.

그런데

가격의 협상이라는 것은 초기에 가격협상만을 말하는것이아니라, 인스펙션후 수리협상, 새집이라면 수리는 필요치 않은 경우가

꽤 되겠지만 업데이트등이 필요하게 되므로 그 관련등 모든 절차와 이득관계가 전체적으로 가격협상에 포함이 되어지는 것이므로

계약서 전반과 나중에 추가되어지는 계약의 일부가 되는 서류들 모두가 실제 구매 가격을 정해주게 되는 것임을 아시고

에이젼트와 상의를 통해 맞는 가격을 정해보시면 좋습니다.


- 마음에 드는 집에 낮은 가격의 오퍼 low ball offer(리스팅가격에 비래 15% 이상 낮게 오퍼하는경우) 를 하시고 싶으시다면,

어떤 집이 마켓에 나오자마자 바로 보시고 바로 낮은 가격오퍼를 하시는경우는 받아들여지지 않을 것입니다. 마켓을 테스트해보는

용도로 또는 오퍼를 연습해보고자 하신다면 나오자마자 낮은가격 오퍼를 해보실수도 있겠지요..

셀러측에서는 더 좋은 오퍼를 받을것이라는 기대감이 있기때문에 쉽게 응해 주지 않을것입니다. 만일 테스트용이 아니고

그집을 정말 꼭 사고 싶으시다면 셀러측 심기를 불편하게 하여 실제적인 협상이 매끄럽게 진행되는것을 방해하게 될터이니

바로 낮은 오퍼는 자제되어야 할것입니다.

그렇지만, 어떤 집이 마켓에 나와서 팔리지 못하고 있고 다음의 사항을 충족한다면 Low Offer를 고려해 보시면 좋습니다.

- Overpriced 되어서 마켓에 나와있는경우

- 계약이 되었다 깨졌다를 반복하고 있는 경우

- 어떤 바이어가 보던지 키친, 욕실등 주요한 방들에 레노베이션이 요구되는 경우


5. 계약을 하시고, 인스펙션을 하십니니다.

인스펙션은 집의 잘못된것을 찾아본다는 의미도 있으나 그것보다는 우리 식구가 앞으로 살집을 잘 알수 있는 좋은 기회가 되므로

꼭 하시고, 직접 나오시어 인스펙터에게 질문도 하시고 집에 대해 배우시는 시간을 갖으시면 좋습니다.


6. 인스펙션에 따라 수리협상을합니다.


7. 모기지 작업, 보험선정등 클로징에 필요한 준비들을 하십니다.


8. 클로징


9. 우리가족에게 맞는 집으로 시간을 두고 만들어 나갑니다.


Atlanta는 전미국에서 7위의 가장 빠르게 커가는 주택 시장으로 2019년에 평가받았습니다.  매해 그리고 지역에따라 조금씩 차이를보이나

매년 4%정도의 가격상승률을 보이고 있어서 렌트로 거주하시는것보다 구입이 맞습니다.  좋은 집 클로징하시기 바라겠습니다.


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